平成３０年の地価相場上昇率をまとめてみました、２０１９年の沖縄の地価公示は上昇率は３年連続日本１、特に１９年は、住宅地８．５％、商業地１０．３％、工業地１７．８％と３部門ともに上昇率が全国１位でした。
上記は１８年の土地取引の平均金額（１７年比較上昇率）です、驚いたというか、やっぱりというか北谷の取引価格が急激に高くなっている、（伊平区画整理築・湾岸地区の取引が相場を上げていると思いますが）取引実績だけを見ると浦添市より高くなっています
商業地区は、那覇中心部でホテル用地の需要が価格を押し上げ、国際通り近郊、久茂地、松山などの那覇市中心部を中心に坪２００万～５００万円での取引が見られました。国際通りに面する商業施設は坪１０００万円以上の取引もありました（事業性が合うか？）
マンション用地は分譲販売価格の限界から坪２００万円以下、那覇新都心でも１４０万円～１６０万円が公開価格になっていました、それ以外のエリアでは更に下がります。
今年になって、那覇新近郊都市（浦添、宜野湾、南風原）などでも、国道沿いなど事業性を全く無視した価格（坪単価１００万円以上）で地主が出すケースが多くなったように思います、この価格での取引は成立しないと思います
問題なのはアパートなどの収益物件価格です、那覇市、近郊都市を中心に中古アパートの利回りが４％～５％台の物件がありますが、そもそもこの利回りは、東京、大阪の中心部の利回りに近い、いくら沖縄の経済好調としても理屈に合わない利回りになっています。銀行も融資基準を厳格化傾向ですので、すでに６％以下の取引は成立していません。強気なのは地主だけだと思います
住宅用地は住むことを目的に土地を購入し建物を建てます。今の価格は「うちなんちゅ」の年収的に限界に近づいてきています、しかしながら、那覇近郊の人気エリア、投資エリアは県外の移住者、２拠点居住者など需要も多く、東京の価値観の価格形成もあります。那覇新都心、真嘉比区画整理地など土地単価が８０万～１５０万円住宅を建築したら１億円以上の価格になります、それ以外の地域は主に「県内勤務居住者」の住宅居購入者が多く、年収と直結した価格形成になるはずですが、少なからず価格上昇しています。要は人気のエリアは今後も上昇が続きます、そうでないエリアはどこかで価格下落に転ずると考えます。
最近特筆すべきなのは、木造住宅分譲の著しい増加です、土地建物で面積は小さいですが２，０００万円台～３，０００万円台です、６万円のアパートの家賃を払える人であれば購入できる。今後、更に木造が増えると予測しています。
